Para vender la vivienda.

El mundo ha cambiado y el sector inmobiliario ha ido más allá, viviendo una auténtica revolución que pocos llegaron a imaginar. antes los pisos se "despachaban" y ahora cuesta dios y ayuda venderlos, pero se venden. las estrategias de ventas son muy diferentes y si no las sigues, te quedas fuera.

Fuente: Diario económico Cinco Días.
El diario ha sintetizado la opinión de numerosos expertos sobre cómo acelerar y/o conseguir cerrar una venta de una vivienda en un entorno en el que parece misión imposible, pero que no lo es. entre las ideas de los expertos están:

- preguntarnos por qué vendemos la casa
el mercado sólo está para los que tengan que tomar decisiones y no siempre agradables. por lo tanto si no estás seguro de que tengas que vender tu casa, quizás sea mejor no hacerlo porque el mercado está muy duro y no está para vendedores con dudas, ya que no cerrarán la operación

- buscar ayuda para fijar un precio adecuado
el principal catalizador para vender una vivienda está en el precio y ahora no es tan fácil fijarlo. tasadores o agentes inmobiliarios nos pueden ofrecen una buena orientación sobre cuál debe ser el precio ya que tienen un conocimiento casi en tiempo real no sólo de las viviendas que se anuncian, sino sobre todo, de las que se venden y a qué precios se hacen

- pensar en el precio/m2 no en el descuento
los descuentos ya no son noticia porque están por todas partes y todos los compradores saben que lo que hay que mirar es el precio por metro cuadrado para saber si una vivienda nueva es cara o está a un precio atractivo. siempre hay que estar abiertos a negociaciones lógicas

- estado de la vivienda
en las viviendas de segunda mano hay que cuidar el estado de la vivienda. no siempre hay que hacer reforma, pero conviene que todos los detalles mínimos (bombillas, puertas, paredes...) estén en perfecto estado de revista. además, hay que "despersonalizar" la casa para que quien la vea no sienta que invade un casa familiar. un ejemplo de ello es guardar los retratos familiares

- internet, internet y más internet
los compradores están en internet y los anuncios en la red (sobre todo los particulares) deben estar cuidados al máximo porque en ellos se basa nuestro éxito. muchas fotos y grandes son sencillos trucos de bajo coste con los que animar a los contactos. ningún operador del sector que haya dado la espalda a internet sigue teniendo éxito actualmente

- atender a los contactos
En la actualidad aún quedan sin atender muchos e-mails que reciben los propietarios de posibles interesados perdiendo oportunidades de venta.

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Como es que va a hacer la venta?
Hay algúnos momentos en que el prosceso de venta demanda especial sensitividad, este es cuando el comprador esta seguro que esta es la casa que busca, sin embargo nesecita la corecta motivación para hacer una desición positiva, por estraño que esto parezca, este es el momento en que el prospecto comprador empieza a poner objeciones sobre su propiedad, esto le dara a pensar que el comprador no esta interesado y usted se sentira un tanto agredido el que le pongan objeciones a su propiedad y preferira terminar la discucion pensando que el comprador no esta interesado, para el agente este representa el momento de discutir estos puntos sin ataduras sentimentales sobre la propiedad y tratar de lograr la venta conveniendo en los puntos refutados por el prospecto comprador y cerrar la venta en forma amigable.
Y despues de la venta que?
Su trabajo no ha terminado, apenas empieza!. Deposito apropiado debe ser asignado para validar el compromiso, financiaminto debe ser arreglado, terceras personas deben de entrar en la operación y una buena cantidad de documentos deben ser completados y validados , el porcentage de errores en esta etapa es sumamente considerable si usted desconoce el correcto proscedimiento de conducir la operación.
Hagala mas facil para usted mismo!
Usted no seria su propio doctor, tampoco seria su propio abogado, espero haberle dado suficientes razones para que no sea usted su propio agente de Real Estate.
Los agentes son profesionales y manejan este tipo de situaciones a diario, ellos pueden ahorrarle tiempo, dinero y evitarle multiples frustraciónes, gran porcentage de las casas que son puestas a venta por el dueño, en unos cuantos meses pasan a ser listadas por algúna agencia, sin embargo demasiado tarde para usted quien ya desenbolso considerable cantidad de dinero en evaluaciones y anuncios que no producieron ningún resultado.
Pero si persiste en su idea, usted estara calificado para vender su propia propiedad una vez que pueda contestar afirmativamente a las siquientes préguntas;
• Puede signar el valor correcto y realistico de su propiedad?
• Puede crear y poner suficientes anuncios para una efectiva promoción?
• Sabe si mejorando o reparando la propiedad puede producirle mejor precio de venta?
• Tiene la posibilidad de checar y verificar prospectos compradores?
• Se molestara que lo levanten a mitad de la cena para enseñar la casa?
• Podrá estar disponible a todas horas para atender llamadas de información?
• Podrá seleccionar la oferta adecuada?
• Podrá negociar objetivamente sin ataduras sentimentales sobre la propiedad?
• Puede usted realizar un cierre complicado?
• Podrá usted negociar alternativas de financiamiento?
• Sabra usted protegerse con el deposito adecuado?
• Arreglar los mejores terminos con el minimo impacto en impuestos?
• Podra evitar garantias de comprador que lo obligarian en el futuro?
• Podrá permanecer en la casa si no se vende por un periodo largo?
• Podra usted realizar las escrituras de traspaso y seguir los pasos adecuados para hacer la transaccion valida?
Sin lugar a dudas una gran responsabilidad que no merece considerar el poco o ningún ahorro que se pudiera tener al evitar contratar los servicios de una agencia profesional, yo personalmente y como propietario de casa no me atreveria a hacerlo en forma individual, como profesional se que en forma individual no lograria la misma prescencia y promocion que se logra atravez de las multiples herramientas con las que cuentontamos los agentes como grupo y que participamos en forma comun con el unico objetivo de hacer la venta de su propiedad lo mas rapido posible y con las minimas molestias para el vendedor.

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Como atraer y checar a los prospectos compradores?
La mayoria de Personas que venden por ellos mismos, solo pueden pagar una pequeña fracción de la publicidad que las agencias de real estate hacen, ningun anuncio pequeño en el periodico local, le da la misma precencia que un anuncio bien planeado y profesionalmente realizado por su agente, ni tiene la misma audiencia que las publicaciones de las agencias de real estate quienes publican sus propias revistas y son leidas mas frecuentemente que los pequeños anuncios perdidos en el periodico local, esto como consecuencia se traduce en periodos de espera mas largos para la venta y con esto tener que bajar el precio para hacerla mas atractiva, no olvide que usted esta pagando por esos anuncios y con esto desenbolsando mas dinero.
Otra desventaja es que el vendedor particular no tiene acceso al servicio de listado multiple (MLS) el cual es utilizado por los agentes para localizar casas para los prospectos compradores y el cual se utiliza como herramienta principal para conectar compradores y vendedores, tampoco cuanta con el servicio de referencia de agentes que es otra herramienta importante para la venta de la propiedad.
Los anuncios * for sale by owner * son invitaciones aviertas al publico en general para que pasen por su casa, sin lugar a dudas de que le sera dificil checar a los prospectos compradores o regular las horas en que su casa esta disponible para ser mostrada, simplemente cualquier persona extraña que pase por la calle puede pedirle que se la muestre a cualquier hora y esto le quitara la oportunidad de preparar la casa para que de una buena impresion o saber si son compradores serios con planes reales de comprar casa, o personas simplemente con la intención de mirar, algunos casos se han dado ya de ladrones que utilizan este metodo para poder lograr acceso a las casas y localizar los valores en ellas, asi mismo enterarse a que hora es que esta desocupada para poder entrar a robar, por lo tanto sea extremadamente precabido a ese respecto.

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El Trabajo de su Agente Sea Dueño de Casa ! Facilite la Venta de su casa
VENDIENDO SU PROPIA CASA?

LO QUE DEBE SABER ANTES DE VENDER SU PROPIA CASA

Deberia usted intentar vender su propia casa?
Todos hemos mirado los anuncios * for sale by owner * entonces es claro que algunos dueños de casa tratan de vender ellos mismos sus propiedades, esto es perfectamente legal y cada dueño tiene sus diferentes razones para hacerlo, dentro de estas puede encontrase principalmente el no querer o poder pagar comision al agente por la venta de la propiedad .
En cuanto a riesgo y trabajo envuelto en este tipo de ventas no es muy claro, cada vendedor tiene sus propias experiencias, y lo mismo se refiere a el precio de venta ya que como vendedor no sabe si esta estimando el precio rasonable a su propiedad y por otro lado el comprador no tiene idea si esta pagando el precio justo por la propiedad, por eso el simple hecho de querer ahorarse el pago de la comision en ocaciones puede resultar a un costo mas alto de lo que esta comision pudiera ser, esto porque la promocion, negociaciones, impuestos y todos los demas proscesos en la venta de una propiedad son muy complejos, que los agentes de Real Estate tienen que pasar riguroso curso y entrenamiento, aprobar satisfactoriamente el examen aplicado por el estado y hasta entonces le es otorgada la lisencia al agente, si la compra venta de propiedad fuera cosa simple, los agentes de Real Estate no existieran, al otorgar la lisencia, la comision estatal no solamente protege al comprador de actos fraudelentos, sino que se asegura de que los lisenciados son personas honorables e integras y que son capaces de representar al publico en este tipo de transacciónes y siempre esta al tanto en requerir la capacitacion constante de los agentes.
Entonces, si usted es dueño de casa, que esta pensando en venderla personalmente le recomiendo que considere las siquientes preguntas antes de hacer su desicion final.
Cual es el precio correcto?
El precio correcto de su propiedad es aquel que esta en linea con propiedades equivalentes en el area, pero como cada casa es unica, no se puede asignar el precio solamente basandose en la apariencia o el numero de recamaras o incluso el tamaño del terreno, para otorgar el precio correcto usted usted debe contratar alguna compañia de evaluaciones para que le de la linea correcta del valor de su propiedad, desde este punto usted esta incurriendo en gastos, ellos utilizaran el mismo sistema de evaluacion, que usted pudiera conseguir en forma gratuita si estuviera utilizando a un agente, si decide ahorrarse este paso usted estara arriesgando poner su propiedad en un precio mas bajo que el mercado actual o la estara inflando con un precio irreal el cual se traducira en que los compradores no muestren interes por su propiedad.
Un agente, por otro lado, le proveera un estimado correcto, real y a fecha el cual hayudara al vendedor a establecer un precio realistico de venta que se traduce en mayor oportunidad de compradores si su propiedad esta en un valor verdadero que va de acuerdo con el mercado.

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LO QUE SU REAL ESTATE AGENTE HACE POR USTED
EL MEJOR PRECIO DE VENTA....Su agente sabe de precios de propiedades, ústed merece recibir el mejor precio por su propiedad. Cúal es el mejor precio?, no es lo que el vecino dice... o por lo que se vendio la casa de la calle siguiente, el precio es aquel por el que su propiedad realisticamente puede venderse en el mercado actual, y es para lo que su agente esta entrenado para hacer; determinar el precio justo en el mercado en el tiempo que usted quiera vender.
ESTA UN COMPRADOR ESPERANDO POR SU CASA.... Su agente es uno de los miles de agentes en todo el mundo, los cuales trabajan en forma conjunta para traerle a usted una lista calificada de compradores previamente calificados como prospectos para la compra de su casa. Cuando un agente trae un prospecto comprador a su casa, ellos no solo vienen a mirar, ello son personas serias interesadas en la compra de la casa y están a punto de decidir ya que antes de venir a visitar su propiedad han escogido ésta entre otras opciones que les fueron presentadas.
SU AGENTE CONOCE EL TERRITORIO.... Es parte del trabajo del agente el concer el area donde usted vive, por lo tanto es familiar con los codigos de la zona, escuelas, templos, céntros comerciales, supermercados, transportación y otra información pertinente que puede ser importante para los prospectos compradores, esta experiencia del agente trabaja a su favor para conseguir la venta.
LA OPINION SIN EMOCION.... Eso es lo mas importante en una transacción de compra venta ya que el agente no tiene ningúna atadura o sentimiento en la propiedad y por lo tanto puede ser objetivo al contestar todas las préguntas con sinceridad sobre el valor y condición de la propiedad al prospecto comprador.
EXPERIENCIA EN EL MERCADO SIN COSTO EXTRA.... Los agentes son expertos en vender propiedades. Ese es su negocio. Ellos saben cual es la mejor forma de promover su propiedad para traer el mejor valor posible para el vendedor y el precio justo para el comprador, los agentes trabajan juntos para darle el beneficio de un grupo de referencia el cual es constantemente puesto a fecha en la misma area donde usted esta vendiendo o comprando.
HAGA SU CASA MAS VENDIBLE.... Cuando se refiere a sugestiones de como incrementar el valor de su propiedad, de hacerla mas atractiva para los compradores, su agente es la persona a la que usted debe llamar, sus sugerencias son basadas en años de experiencia en mercadeo en la compra y venta de propiedades. experiencia que viene implicita en cada agente, el cual puede hacer las mejores sugerencias para incrementar el valor y apariencia de su propiedad.
ASISTENCIA PARA EL COMPRADOR.... El agente tambien trabaja para el comprador, atendiendo las necesidades del comprador, el agente continúa trabajando para el vendedor en forma indirecta, ya que atrávez de su conocimiento sobre planes de financiamiento disponibles para el futuro comprador el hará lo posible para que el comprador califique para la compra de su casa.
SIN PROBLEMAS EN EL CIERRE.... No tienen que pasar cuando su agente esta présente para ayudar al vendedor y al comprador, el agente asistira con los papeles necesários y trabajando con los abogados, ayudara a hacer el proscéso de cierre más suabe y con la propia ejecución de la evidencia de titulo y otros papeles de importancia, ese es un servicio que viene como bono cuando usted utiliza un agente de Real Estate, el es especialista en el area de compra y venta de propiedades.

CONSEJOS PARA VENDER SU PROPIEDAD RAPIDAMENTE

• El baño sumamente limpio y reluciente, lavamanos y tina completamente limpios y reparados de goteras, espejos sin manchas y en perfecto estado.
• Las recamaras limpias, las colchas y cortinas decoradas en forma atractiva.
• La cocina es completamente limpia, incluyendo gabinetes.
• El sotano, cochera y atico, son limpiados y organizados.
• Espejos, cuadros y cristales son limpiados.
• Espejos son estrategicamente colocados para dar la impresión de espacio en areas problematicas.
• Los aparatos electricos son conectados o guardados si no están en uso.
Considere pintar las paredes de colores claros o remplazar la alfombra si la limpieza no es suficiente.
Es támbien importante mantener las luces encendidas cuando usted muestra su casa, buena iluminacion la hara lucir mas espaciosa y alegre.
Arreglos en exceso no son recomendados.
No haga planes para arreglos mayores en su casa, la mayoria de compradoresquieren hacer sus propios cambios, es mas inteligente venderles el potencial a un precio que ellos puedan pagar y no tratar de venderles algo que no los satisface.
Lo que ústed puede hacer para ayudar al agente a vender su casa.
Enseñar su propiedad es uno de los puntos vitales para conseguir la venta,existen muchas formas en las que ústed puede ayudar a el agente para quehaga su trabajo de la mejor forma.
Estos son unos de los detalles de último minuto que pueden mejorar la oportunidad de venta de su propiedad.
• La televisión y radio están apagados o con bajo volumen, para permitir al vendedor y prospecto comprador hablar sin estar levantando la voz o ser distraidos por los aparatos.
• Niños y mascotas son enviados a jugar fuera o entretenidos para eliminar confusión y mantener al prospecto comprador con la atención solamente en la casa en forma positiva.
• Malos olores son eliminados. Algún tipo de desodorante es utilizado para hacer el hambiente mas agradable, especialmente si usted tiene mascotas o si la casa ha estado sin ser ocupada por algún periodo de tiempo.
• La casa tiene adecuadas luces, durante el dia las ventanas y cortinas estan completamente corridas para permitir el paso de la luz del sol, por la noche todas las luces disponibles son encendidas incluyendo las de el frente y de la parte trasera de la casa.
• Leña es puesta cerca de la chimenea si es que existe y en invierno es puesta a funcionar antes de que llegue el posible comprador, esto le da un hambiente demasiado agradable y acogedor a la casa.
• El fregadero de la cocina esta completamente limpio de trastos sucios.
• Revistas y jugetes de los niños estan en orden o fuera de la vista.
• Las plantas an sido regadas y lucen frescas y saludables.
• Flores frescas son acomodadas discretamente en diferentes puntos de la casa.
Lo que usted puede hacer cuando su casa es mostrada:
• Sea cortes, pero no force conversacion con el prospecto comprador, Pregunte a su agente si su prescencia es necesaria.
• Nunca se disculpe por la apariencia de su casa. Deje que el agente conteste cualquier prégunta sobre ella.
• Deje que su agente sea la persona en enfatizar las cualidades de su casa.
• Asegurese de que su agente sabe donde se encuentra usted en caso de que sea necesario contestar algúna prégunta especifica, pero no los persiga por toda la casa.
• Deje que su agente discuta precio, terminos, posesion y demas detalles con el prospecto comprador.
Recuerde; Su agente es un profesional en transacción inmobiliaria y tiene el entrenamiento necesario para realizar las negociaciones y concluir la venta, si ústed toma en cuenta las recomendaciones anteríores, ústed habrá hecho su parte para que su propiedad luzca más atractiva y cáuse una buena primera impresion

CONSEJOS PARA VENDER SU PROPIEDAD RAPIDAMENTE

La primera impresión puede ayudar a vender su casa;
Cúando ústed esta enseñando su casa a prospectos compradores, la primera impresión que ellos tienen es la que mas dura y la mas importante para la venta.
Su mayor papel como vendedor es el de hacer su casa lo mas atractiva posible para los potenciales compradores, el tiempo y el esfuerzo y un poco de dinero, puede darle el nesecitado empuje para vender su casa cuando ústed quiera, al precio que usted quiere.
El exterior de la casa créa la primera impresión para el comprador;
El exterior de la casa es la prímera cosa que el prospecto comprador mira, un poco de tiempo y esfuerzo puede hacer gran diferencia en la impresión que su propiedad causa y eso paga dividendos cuando la venta se realiza.
Utilize éstos puntos para asegurarse que su casa luce de lo mejor;
• El pasto esta bien cortado y perfectamente recortado en sus orillas, especialmente en la entrada (walk side and drive way).
• El jardin de flores es arreglado y plantas silvestres retiradas.
• Los arbustos son recortados, ramas y arboles secos son removidos.
• Todo el escombro es removido y jugetes asi como equipo de jardineria es ordenado y puesto en su lugar correspondiente.
• Cércas y puertas son reparados y pintados si es necésario.
• El techo, bajantes y desagues se encuentran en perfectas condiciónes.
• Entradas y escalinatas (drive way and walk side) son lavados y rajaduras reparadas.
• Ventanas y mallas rotas son remplazados, los cristales lavados y la herreria pulida.
• El timbre de la puerta y las luces de entrada se encuentran en perfectas condiciónes.
Si tiene planeado pintar la casa, considere hacerlo ántes de enseñarla, un trabajo de pintura bien realizado, normalmente ahumenta el valor de la casa en mayor proporción que el costo de la pintura.
Recuerde, si el exterior de su propiedad luce limpio, ordenado y bien reparado esa es la primera impresión que su casa dará al prospecto comprador.
Un interior limpio reenforzara la primera impresión de su casa.
Polvo y desorden puede obscurecer los buenos puntos de su casa, empieze con un limpiado completo, almacene objetos inecesarios, o realize una venta de garage, haga que la casa luzca espaciosa y limpia.
Haga una inspección de su casa al igual que cualquier comprador lo haria y utilize los siguientes puntos para asegurarse de que esta lista para ser mostrada.
• Las paredes están limpias, libres de manchas y golpes en las esquinas.
• El papel tapiz y los acentos de madera si los hay, son revisados, la madera pulida y el palel tapiz reparado y lavado.
• Muebles en malas condiciónes son retirados o temporalmente almacenados en casa de algún familiar o vecino.
• Las cortinas y accesorios de las ventanas son lavados y limpiados.
• Las alfombras son lavadas y pisos encerados.
• Manijas de puertas flojas son apretados, puertas que rechinan o ventanas trabadas son reparados, asi como los cajones de los gabinetes y closets.
• Goteras de agua son reparadas.
• Pasamanos flojos son apretados y escalones libres de objetos.
• Todas las luces y focos son revisados y puestos en óptimas condiciónes de tabajo, pantallas de lamparas quebrados son remplazados.
• Closets y cajones son organizados y limpiados para dar la impreción de espacio.
• La ropa es colgada en orden y zapatos y otros objetos son organizados adecuadamente.