El futuro de las ciudades

interesante articulo del Financial Times acerca del futuro de las ciudades

http://www.ft.com/cms/s/0/6d982a4e-52b7-11df-a192-00144feab49a,dwp_uuid=05c2777c-38da-11df-9998-00144feabdc0.html#axzz1Aq4KvsB6

Para vender la vivienda.

El mundo ha cambiado y el sector inmobiliario ha ido más allá, viviendo una auténtica revolución que pocos llegaron a imaginar. antes los pisos se "despachaban" y ahora cuesta dios y ayuda venderlos, pero se venden. las estrategias de ventas son muy diferentes y si no las sigues, te quedas fuera.

Fuente: Diario económico Cinco Días.
El diario ha sintetizado la opinión de numerosos expertos sobre cómo acelerar y/o conseguir cerrar una venta de una vivienda en un entorno en el que parece misión imposible, pero que no lo es. entre las ideas de los expertos están:

- preguntarnos por qué vendemos la casa
el mercado sólo está para los que tengan que tomar decisiones y no siempre agradables. por lo tanto si no estás seguro de que tengas que vender tu casa, quizás sea mejor no hacerlo porque el mercado está muy duro y no está para vendedores con dudas, ya que no cerrarán la operación

- buscar ayuda para fijar un precio adecuado
el principal catalizador para vender una vivienda está en el precio y ahora no es tan fácil fijarlo. tasadores o agentes inmobiliarios nos pueden ofrecen una buena orientación sobre cuál debe ser el precio ya que tienen un conocimiento casi en tiempo real no sólo de las viviendas que se anuncian, sino sobre todo, de las que se venden y a qué precios se hacen

- pensar en el precio/m2 no en el descuento
los descuentos ya no son noticia porque están por todas partes y todos los compradores saben que lo que hay que mirar es el precio por metro cuadrado para saber si una vivienda nueva es cara o está a un precio atractivo. siempre hay que estar abiertos a negociaciones lógicas

- estado de la vivienda
en las viviendas de segunda mano hay que cuidar el estado de la vivienda. no siempre hay que hacer reforma, pero conviene que todos los detalles mínimos (bombillas, puertas, paredes...) estén en perfecto estado de revista. además, hay que "despersonalizar" la casa para que quien la vea no sienta que invade un casa familiar. un ejemplo de ello es guardar los retratos familiares

- internet, internet y más internet
los compradores están en internet y los anuncios en la red (sobre todo los particulares) deben estar cuidados al máximo porque en ellos se basa nuestro éxito. muchas fotos y grandes son sencillos trucos de bajo coste con los que animar a los contactos. ningún operador del sector que haya dado la espalda a internet sigue teniendo éxito actualmente

- atender a los contactos
En la actualidad aún quedan sin atender muchos e-mails que reciben los propietarios de posibles interesados perdiendo oportunidades de venta.

Técnicas de venta para vender o alquilar viviendas

Estas son algunas de las cuestiones que hay que tener en cuenta al enfrentarse a un comercial de cualquier sector, aquí están orientadas al mercado inmobiliario, de los que se dedican a vender o alquilar viviendas nuevas y de segunda mano.

1)Si os llevan a ver más de un piso, posiblemente os llevarán a ver los peores primero e irán aumentando la calidad de cada uno de los pisos que veais en una tarde o mañana hasta enseñaros finalmente el que os quieren vender, para que os convenzáis de que el mejor es el último.
2)Posiblemente si quedáis con el comercial en la finca, él llegará antes y habrá entrado en el piso, ventilado y tirado ambientador, abierto las ventanas y persianas para que no huela mal.
3)Si os citan junto con otros clientes cuidado,


a veces los clientes no son sino otros comerciales o amigos de los comerciales que van de incógnito haciéndose pasar por clientes para presionaros mejor con el “te lo pueden quitar los que lo van a ver ahora, que están muy interesados”
4)Si no os citan delante de la finca y quedáis en el Metro o en alguna otra calle tened en cuenta que os están llevando al piso por donde a ellos les interesa: si hay calles conflictivas, sucias o con malas pintas nunca os estarán llevando por este camino, sino que os “llevarán de la manita” por el camino más bonito hasta vuestro precioso piso.
5)Si os interesa un piso antes que firmar nada o dejar dinero id al registro de la propiedad y pedid una nota simple y id al ayuntamiento a urbanismo y mirad que no haya ninguna afectación grave. Hay afectaciones que no llegarán a ejecutarse nunca porque a veces al ayuntamiento le saldría demasiado caro pagar a todas las familias que tiene que desalojar el precio de mercado de su piso, esto pasa cuando es toda una calle que los edificios tendrían que estar más adentro de la acera, o cuando se tiene que hacer un parque en toda una manzana donde pueden vivir sin ir muy lejos 1000 familias, pero si la afectación es sólo de la finca donde vais a comprar no dejéis un duro por bonito que sea el piso.
6) Leed bien el contrato de arras. Es mentira que los contratos no se puedan cambiar, por lo que, si no estáis de acuerdo con alguna cláusula no firméis hasta que lo cambien. Todo en este mundo se puede cambiar, incluso ese maldito modelo de contrato. Los contratos de arras puede estar CONDICIONADAS: esto quiere decir que puedes firmar unas arras condicionadas a que te den financiación en un banco, o a que te den la cédula de habitabilidad: si no te dan la hipoteca o has pedido la cédula y no te la dan, la compra no es válida y te tendrán que devolver el dinero. Las inmobiliarias nunca te dicen que puedas hacerlas condicionadas, pero un contrato es un acuerdo entre varias partes por lo que, si no quieren hacerlo tú no tienes que firmar y que se metan el piso por donde les quepa. Os aseguro que cuando ya tienen el cliente a punto de firmar tienen el ojete así de pequeño de que no firme por cualquier cosa y la venta se vaya a hacer puñetas, y con ella su comisión o su trabajo (algunas los despiden si no venden ningún piso durante el mes).
7) Cuando vayais a firmar a lo mejor hay alguien de la inmobiliaria que se sienta a vuestro lado. Cuidado, es una medida de presión para que os sintáis más seguros y firméis cuanto antes, un decir “estoy de tu parte”. Tenedlo en cuenta, no es que no haya más sitio. En realidad estará pensando “venga, firma ya de una puñetera vez”.
8) Cuidado con la hora en la que quedáis para ver pisos. Os intentarán llevar a la hora que da más luz y más sol, o cuando el bar de debajo está cerrado o cuando los vecinos están trabajando y no hacen ruido. Si os gusta, pedid hacer alguna visita a una hora diferente, la inmobiliaria pensará que lo van a vender y no van a tener ningún problema en enseñároslo. Si os dicen que a esa hora no les va bien y os dan una hora totalmente diferente, desconfiad. Cambiad de día pero a la misma hora y presionad hasta que os digan que vale, a la hora y el día que vosotros decís.
9) Mirad bien el piso que os enseñan. Siempre os enseñarán lo mejor y pararán atención en los mejores lugares de la casa y pasarán por alto los problemas o lo que pueden hacer decantar la venta hacia el “no”. Dadle la misma importancia a la ventana que da al patio de luces que a la que da a la calle. Dad siempre vuestra opinión al comercial y sed sinceros: si no os gusta lo decís y punto, no les haréis perder el tiempo y no os lo van a hacer perder, y además verán que no os pueden colar lo que les dé la gana a ellos.
10) Cuidado con el tema del aluminosis. En Barcelona, en la zona del Besòs, o en Hospitalet un tanto por ciento muy alto de pisos tiene aluminosis. Preguntad si tiene. Si tenéis sospechas id al ayuntamiento y preguntad, si no, id un día de incógnito y preguntad a los vecinos. Si la misma inmobiliaria os dice que sí tiene pero que está reparada, CUIDADO: el aluminosis es como un cáncer: se cura pero ya lo has tenido y se puede reproducir. El mantenimiento de un edificio con aluminosis, aunque reparado, es caro porque cada X años se tiene que revisar como está la estructura, y se tienen que hacer tratamientos periódicos… los de las inmobiliarias no se lo creen que no pasa nada, eso es lo que nos hacen creer a nosotros cuando lo que quieren es que nos quedemos con el piso, pero ellos nunca se lo comprarían.
11) La ley del buen vendedor es: cuánto más sepas del cliente mejor… o sea, cuanto más os pregunten y sepan de vosotros más armas van a tener para negociar a su favor y apretaros con lo que saben que os gusta más, con lo que saben que os molestan… o sea… cuanto más escuetos y menos cosas sobre vosotros sepan mejor. Otra cosa, tened en cuenta que los pisos se venden “en caliente”, es decir, cuando el cliente lo acaba de ver y le ha gustado es el mejor momento para que suelte pasta para la reserva de ese pisito que os quieren colar. Si veis un piso un sábado y sospechan que os ha gustado os va a presionar mucho porque un fin de semana os puede enfriar para comprarlo. Si vais a mirar pisos con los padres o la pareja cuidado porque os tienen a todos y os podéis animar los unos a los otros. Pensad que hay muchos pisos y que eso de “te lo van a quitar” no pasa muy a menudo, y si pasara, tranquilos, hay muchos pisos a la venta (muchísimos), encontraréis otro.
Bueno, ya no se me ocurre nada más… simplemente deciros que tengáis suerte, que no os engañen y que no firméis nada que no estéis seguros. Ah, y que eso de “que te lo van a quitar”, raramente es cierto, con los precios y la poca calidad de los pisos que venden la mayoría de inmobiliarias nadie se decide en un plis de gastarse 40 millones de pesetas en un cuchitril infecto… nada mejor que pensarlo bien y no dejarse presionar.
Un par de cosillas, y ahora daré nombres: desconfiad de ****, no son nada profesionales (a mi me han hundido la tranquilidad por colarme un local-vivienda), a sus comerciales les echan si no venden ningún piso, con lo cual os van a presionar mucho. Pensad que la comisión de **** es un 10% sobre el precio, con lo cual, estais comprando un 10% más caro. Turnocasa son peor que una secta y no os van a dejar respirar ni de día ni de noche con llamadas para ir a ver pisos y para que compréis. Estos cobran al propietario del piso un 7% y al que lo compra, me parece que un 4, con lo cual, pensad que clase de gente son… Esp-finques… qué os voy a decir… no son mala gente, no sé ahora, antes a cada piso le metían la comisión que pensaban que podían meter, y si se vende pues a cobrar… eso sí, si no lo han cambiado (que lo dudo), tienen a sus trabajadores con CONTRATOS DE TRABAJO ILEGALES, cobrando 75.000 pelas o poco más cada mes y si se van no cobran las comisiones (a no ser que vayan a juicio, que os aseguro que entonces pagan religiosamente lo que pidas para que la seguridad social no les pegue un palo por los contratos irregulares…). En fin… lo mejor de cada casa…

Estafas en relación con la venta de vivienda

Dejo noticia publicada en el periódico El Mundo acerca de otra modalidad de estafa relacionada con la compraventa de viviendas, en la que un individuo se hace pasar por el propietario, recogiendo dinero como señal para la compra de la vivienda.

http://www.scribd.com/doc/30480812/Timo-Vivienda-en-El-Mundo

Buscar una inmobiliaria. ¿Por qué?.

No tenemos muy claro el origen del intermediario inmobiliario, y mucho menos las facultades o atribuciones que debe tener. Como el tema es denso conviene responder primero a la pregunta del título, para despues abordar las diferentes especialidades que lo integran.

Buscamos una inmobiliaria porque es el lugar donde se encuentran las personas que nos pueden ayudar a realizar las tareas de busqueda de propiedades, y las diferentes operaciones mercantiles que se pueden realizar con las propiedades una vez localizadas. Pensemos que en el origen, todo empezo porque una persona no tenia propiedades y quiso tenerlas o las tenia y quiso deshacerse de ellas a propuesta de un intermediario.

Por tanto, si no la tienes, te ayuda a encontrar(=buscar) la propiedad y realizar operaciones mercantiles con ella y su propietario, y si la tienes, te ayuda a realizar operaciones mercantiles con ella.

Pongamos como ejemplo de propiedad un piso, una casa, un apartamento, un chalet, un atico, pero por resumir en un término a esta cosa objeto del inmobiliario, llamemosle "la vivienda".



Pues bien, denominemos ahora las tareas del inmobiliario, hay dos tareas a saber:

una es buscar la vivienda.

otra es el grupo que engloba a todas las demas gestiones necesarias para realizar la operación que deseen usuario y cliente.



aaahh, esto se complica, quien es el usuario y quien es el cliente, dependerá de quien ha sido el primero en dirigirse al inmobiliario, este sera el cliente, y el que deberia de pagar por los servicios.



Pero el inmobiliario siempre tratara a los dos como clientes, a uno que le busca la vivienda y al otro que le vende la vivienda, aunque realmente si uno le pide una vivienda y otro se la facilita solo esta trabajando para el primero, y es el que debe de pagar.

Se imaginan un taxista que les lleva al Corte Inglés y después de cobrarles el servicio, entra al Corte Inglés para cobrar una comisión de lo que compre su cliente..., pues esto es lo que siempre que se le deje, intenta hacer el intermediario inmobiliario.(creo que otros también).



Pero que ocurre, vayamos a lo práctico, si usted quiere que le busquen una vivienda, pague por la busqueda, si usted es capaz de buscarla, hágalo, porque los tramites posteriores siempre se los podrá hacer otro. Pero no se haga ilusiones, si busca algo realmente especial, no lo va a encontrar facilmente, por eso sigue habiendo auténticos buscadores de vivienda, que merecen sus honorarios, porque realizan una tarea de rastreo no realizable por un aficionado.

La estafa inmobiliaria.

La estafa inmobiliaria que vienen perpetrando los amigos de lo ajeno, conocida como Rip Deal, y que se produce en múltiples especialidades, ha conseguido hacerse un hueco en la crisis inmobiliaria española. No solo es el nivel de desesperación de algunos propietarios, es el increíble aumento de pseudoestafadores que han iniciado la actividad a la vista de los éxitos de sus compinches y amigos.
Al igual que los españoles acudían masivamente a realizar operaciones inmobiliarias, estos tipejos, han pensado que solo por estadística, si yo me dirijo a 1000 ciudadanos voy a tener éxito y estafar a un porcentaje, es más, han observado que el número de potenciales estafados se ha multiplicado de manera increíble, "vamos, que es como un carterista cuando se va a la feria de Abril, entre tantos miles alguno caerá, y además, como somos tantos chorizos, la autoridad no va a dar abasto, así que vamos allá".
La maniobra empieza cuando estos sujetos seleccionan propietarios de inmuebles, localizados a traves de anuncios en los diferentes portales inmobiliarios, y les mandan un e-mail facilitando un telefono y diciendo que estan interesados en comprar el inmueble, si logran captar la atención del propietario, intentaran quedar con él para realizarle el timo llamado Rip Deal en alguna de sus variantes, adaptando "el montaje" al perfil del propietario.
El modus operandi de estos estafadores es muy variado, pero sorprende, e insulta al sentido común, que sigan utilizando argumentos ya muy manidos, a saber:
primera fase:
-mandan un e-mail facilitando un teléfono de contacto, para que seas tu el que les llames.
-Aparentan ser personas adineradas, muy ocupadas, y muy viajadas.
-te citan en capitales importantes como París, Madrid, o cualquier ciudad europea importante.
-te dicen que no negocian el precio pero que te van a pagar en "B".
-El dinero les sale por las orejas, aunque le digas un precio superior no les importa.
-te dicen que cuando viajes a esa ciudad te dirán en que consiste las condiciones que ellos ponen.
-te lo repiten otra vez, que si, que te van a hacer ganar mucho dinero.

Segunda fase
Y el segundo capitulo es, que si picas y accedes a lo que ellos te dicen, te saldrán con mil historias, te ocurrirá de todo, lo mismo hasta conoces al alcalde de la ciudad(es coña), la verdad es que te montaran cualquier historia para sacarte dinero, robarte o aprovecharse de ti, no quiero darte ningún ejemplo para que no pienses en algo concreto, solo piensa que su único interés es aprovecharse de tu ignorancia, de llevarte a un terreno desconocido por ti, país, ciudad, idioma, tramites, documentos a realizar, para que no puedas ocuparte de todo lo que te rodea, que la situación te supere en algún momento, y ese será el que ellos aprovecharán para llevarse lo tuyo, con violencia o sin ella.

Por tanto, lo mejor es no llegar nunca a la segunda fase, desconfía de quien te de duros a cuatro pesetas, y a no ser que tu seas otro mafioso, andate con cuidado, porque los mafiosos tienen sus cauces para hacer los negocios, no necesitan a la gente normal para nada, a no ser para aprovecharse de su buena voluntad, de su orgullo, o de su estupidez.

Si buscas "Rip Deal" en internet, veras mucha información acerca del tema, si recibes una llamada o un e-mail en este sentido, informate, y por lo menos lleva los negocios a un terreno que conozcas bien.

Precio de vivienda libre en tasa de variación interanual

La ley del suelo

La Ley del Suelo pasa factura a las entidades bancarias
Publicado el 28/01/2008, por J. E. Navarro/M. Llamas. Madrid
La norma afecta a todo el suelo urbanizable bajo la denominación de rústico y exige valorar estos activos conforme a a su actual estado, sin tener en cuenta las expectativas de rendimiento futuro, lo que reduce su valor.
En medio de la crisis de liquidez de los mercados financieros, la fuerte caída en bolsa en los últimos días de todas las entidades bancarias y la ralentización del mercado inmobiliario en España, los bancos y cajas españoles van a tener que hacer frente a un contratiempo que se va a dejar sentir en sus balances: la Ley del Suelo.

La nueva norma, que entró en vigor en julio del año pasado, ha eliminado una de las tres categorías en las que la Administración divide el suelo, el tipo urbanizable, limitando su calificación a urbano o rústico. Bajo el nuevo contexto, todos los terrenos que las promotoras han comprado como urbanizable –que cuentan con licencia para llevar a cabo desarrollos urbanísticos– pasan a considerarse rústicos.

Este cambio tiene una incidencia a la baja en la valoración de estos activos. “Con la categoría de urbanizable, jurídicamente se podían introducir en el valor del terreno las expectativas futuras de los mismos (construcción de casas, de naves industriales, etc.), cuando ahora la norma sólo permite su tasación según su estado actual. Si una promotora ha comprado un campo de patatas urbanizable, bajo los focos de esta ley ahora sólo tiene en su balance un patatal”, apuntan fuentes jurídicas.

Sin embargo, en los últimos años las promotoras y constructoras han comprado estos terrenos a precios altos, alentados por el boom inmobiliario, pagando por este suelo cantidades hasta cinco veces más altas que el valor que ahora van a tener que reflejar en sus cuentas. “Asesoramos a clientes que han adquirido fincas urbanizables por 200 millones de euros, financiando un 80% de la operación, y ahora se encuentran que jurídicamente su terreno sólo vale 40 millones de euros y tienen una deuda contraída de 160 millones”, apuntan en otro bufete de abogados.

Este nuevo escenario no sólo compromete a las constructoras y promotoras, sino también a los bancos y cajas que han financiado estas compras. Los auditores ya han comenzado a advertir a las entidades que ante “el deterioro de las financiaciones otorgadas exista, en algunos casos, la necesidad de registrar pérdidas”. De esta forma, apuntan las mismas fuentes, “los bancos y cajas van a tener que hacer provisiones por riesgo de dudoso cobro de estos activos”.

La nueva ley también va a tener efectos en el futuro de la financiaciones de compra de suelo rústico. El valor jurídico de los activos es una variable importante en las operaciones de titulización de créditos que han llevado a cabo los bancos en los últimos años, como medio de financiación. “Teniendo en cuenta que los sistemas de valoración que impone la norma fuerzan al activo a la baja , la financiación de operaciones como las que se han llevado a cabo hasta ahora van a ser difícilmente justificables”, señalan fuentes jurídicas.

Además, para las entidades bancarias que hayan realizado inversiones inmobiliarias, la Ley del Suelo también dejará notar sus efectos secundarios. Los auditores sostienen que también en este caso, los bancos y cajas tendrán que registrar pérdidas.
En los últimos meses, el sector bancario español ha restringido el crédito a promotores de manera significativa, siendo el recorte más pronunciado en el capítulo de adquisición de suelo.

Al cierre de septiembre, la financiación que recibían los promotores ascendía a 292.588 millones de euros, un 35% más en tasa interanual, lejos del alza de un 50% registrada en diciembre de 2006.

La nueva regulación impulsada por el Gobierno ha agravado la ya de por sí delicada situación del mercado inmobiliario nacional. Y es que, los nuevos criterios que introduce la Ley hace que las tasadoras estimen los terrenos muy por debajo del precio de mercado. En el nuevo contexto normativo, tanto el suelo rural como urbanizable pasa a valorarse en función de los rendimientos agrícolas del terreno, y no en base a sus expectativas futuras. De hecho, según señalan fuentes del sector inmobiliario, los solares rústicos “simplemente no se tasan”.

Todo ello ha derivado en la acumulación de un stock de suelo que apenas cuenta con salida en el mercado. Las ventas de este tipo de activos se han paralizado, incluso, aplicando rebajas sustanciales –ver EXPANSIÓN del pasado 26 de diciembre–. Por ello, según los auditores, la falta de liquidez o cash flow de este tipo de activos repercutirá también negativamente en los balances de las entidades financieras implicadas en la compra de solares.

Efectos
• Las firmas de auditoría están advirtiendo a las cajas y bancos de la necesidad de “registrar pérdidas, en algunos casos, por el deterioro de las financiones otorgadas” por efecto de la nueva Ley del Suelo.

• La nueva norma también condiciona la concesión de nuevos créditos para la adquisición de suelo, ya que el valor jurídico de los activos es una variable fundamental de las titulizaciones bancarias.

El valor de los solares está hoy a ras de suelo
“La coyuntura económica que se vive actualmente está marcada por la política de las entidades financieras a la hora de conceder préstamos al colectivo de promotores o inversores del mercado inmobiliario”, apunta el director de Suelo y Urbanismo de Knight Frank, Ernesto Tarazona. Para él, “la elevada oferta actual de suelo en el mercado, propiciada por las estrategias de desinversión de las principales inmobiliarias españolas, ha provocado una contracción de la demanda de inversiones de este tipo de activos”.

El problema radica en que “todas las carteras de suelo” que fueron adquiridas con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley del Suelo –julio del pasado año– no han contemplado el nuevo régimen de valoraciones que establece la normativa y, como consecuencia “puede existir una pérdida de valor de estos activos”.

Pese a ello, según Tarazona, el actual “enfriamiento que viven las operaciones de inversión en estos activos”, tras su pérdida de valor, puede contraer la oferta de solares y, por lo tanto, impulsar una “tendencia estable de precios en determinados productos inmobiliarios”. Incluso, “una tendencia alcista” en las mejores localizaciones de los inmuebles, añade.