Técnicas de venta para vender o alquilar viviendas

Estas son algunas de las cuestiones que hay que tener en cuenta al enfrentarse a un comercial de cualquier sector, aquí están orientadas al mercado inmobiliario, de los que se dedican a vender o alquilar viviendas nuevas y de segunda mano.

1)Si os llevan a ver más de un piso, posiblemente os llevarán a ver los peores primero e irán aumentando la calidad de cada uno de los pisos que veais en una tarde o mañana hasta enseñaros finalmente el que os quieren vender, para que os convenzáis de que el mejor es el último.
2)Posiblemente si quedáis con el comercial en la finca, él llegará antes y habrá entrado en el piso, ventilado y tirado ambientador, abierto las ventanas y persianas para que no huela mal.
3)Si os citan junto con otros clientes cuidado,


a veces los clientes no son sino otros comerciales o amigos de los comerciales que van de incógnito haciéndose pasar por clientes para presionaros mejor con el “te lo pueden quitar los que lo van a ver ahora, que están muy interesados”
4)Si no os citan delante de la finca y quedáis en el Metro o en alguna otra calle tened en cuenta que os están llevando al piso por donde a ellos les interesa: si hay calles conflictivas, sucias o con malas pintas nunca os estarán llevando por este camino, sino que os “llevarán de la manita” por el camino más bonito hasta vuestro precioso piso.
5)Si os interesa un piso antes que firmar nada o dejar dinero id al registro de la propiedad y pedid una nota simple y id al ayuntamiento a urbanismo y mirad que no haya ninguna afectación grave. Hay afectaciones que no llegarán a ejecutarse nunca porque a veces al ayuntamiento le saldría demasiado caro pagar a todas las familias que tiene que desalojar el precio de mercado de su piso, esto pasa cuando es toda una calle que los edificios tendrían que estar más adentro de la acera, o cuando se tiene que hacer un parque en toda una manzana donde pueden vivir sin ir muy lejos 1000 familias, pero si la afectación es sólo de la finca donde vais a comprar no dejéis un duro por bonito que sea el piso.
6) Leed bien el contrato de arras. Es mentira que los contratos no se puedan cambiar, por lo que, si no estáis de acuerdo con alguna cláusula no firméis hasta que lo cambien. Todo en este mundo se puede cambiar, incluso ese maldito modelo de contrato. Los contratos de arras puede estar CONDICIONADAS: esto quiere decir que puedes firmar unas arras condicionadas a que te den financiación en un banco, o a que te den la cédula de habitabilidad: si no te dan la hipoteca o has pedido la cédula y no te la dan, la compra no es válida y te tendrán que devolver el dinero. Las inmobiliarias nunca te dicen que puedas hacerlas condicionadas, pero un contrato es un acuerdo entre varias partes por lo que, si no quieren hacerlo tú no tienes que firmar y que se metan el piso por donde les quepa. Os aseguro que cuando ya tienen el cliente a punto de firmar tienen el ojete así de pequeño de que no firme por cualquier cosa y la venta se vaya a hacer puñetas, y con ella su comisión o su trabajo (algunas los despiden si no venden ningún piso durante el mes).
7) Cuando vayais a firmar a lo mejor hay alguien de la inmobiliaria que se sienta a vuestro lado. Cuidado, es una medida de presión para que os sintáis más seguros y firméis cuanto antes, un decir “estoy de tu parte”. Tenedlo en cuenta, no es que no haya más sitio. En realidad estará pensando “venga, firma ya de una puñetera vez”.
8) Cuidado con la hora en la que quedáis para ver pisos. Os intentarán llevar a la hora que da más luz y más sol, o cuando el bar de debajo está cerrado o cuando los vecinos están trabajando y no hacen ruido. Si os gusta, pedid hacer alguna visita a una hora diferente, la inmobiliaria pensará que lo van a vender y no van a tener ningún problema en enseñároslo. Si os dicen que a esa hora no les va bien y os dan una hora totalmente diferente, desconfiad. Cambiad de día pero a la misma hora y presionad hasta que os digan que vale, a la hora y el día que vosotros decís.
9) Mirad bien el piso que os enseñan. Siempre os enseñarán lo mejor y pararán atención en los mejores lugares de la casa y pasarán por alto los problemas o lo que pueden hacer decantar la venta hacia el “no”. Dadle la misma importancia a la ventana que da al patio de luces que a la que da a la calle. Dad siempre vuestra opinión al comercial y sed sinceros: si no os gusta lo decís y punto, no les haréis perder el tiempo y no os lo van a hacer perder, y además verán que no os pueden colar lo que les dé la gana a ellos.
10) Cuidado con el tema del aluminosis. En Barcelona, en la zona del Besòs, o en Hospitalet un tanto por ciento muy alto de pisos tiene aluminosis. Preguntad si tiene. Si tenéis sospechas id al ayuntamiento y preguntad, si no, id un día de incógnito y preguntad a los vecinos. Si la misma inmobiliaria os dice que sí tiene pero que está reparada, CUIDADO: el aluminosis es como un cáncer: se cura pero ya lo has tenido y se puede reproducir. El mantenimiento de un edificio con aluminosis, aunque reparado, es caro porque cada X años se tiene que revisar como está la estructura, y se tienen que hacer tratamientos periódicos… los de las inmobiliarias no se lo creen que no pasa nada, eso es lo que nos hacen creer a nosotros cuando lo que quieren es que nos quedemos con el piso, pero ellos nunca se lo comprarían.
11) La ley del buen vendedor es: cuánto más sepas del cliente mejor… o sea, cuanto más os pregunten y sepan de vosotros más armas van a tener para negociar a su favor y apretaros con lo que saben que os gusta más, con lo que saben que os molestan… o sea… cuanto más escuetos y menos cosas sobre vosotros sepan mejor. Otra cosa, tened en cuenta que los pisos se venden “en caliente”, es decir, cuando el cliente lo acaba de ver y le ha gustado es el mejor momento para que suelte pasta para la reserva de ese pisito que os quieren colar. Si veis un piso un sábado y sospechan que os ha gustado os va a presionar mucho porque un fin de semana os puede enfriar para comprarlo. Si vais a mirar pisos con los padres o la pareja cuidado porque os tienen a todos y os podéis animar los unos a los otros. Pensad que hay muchos pisos y que eso de “te lo van a quitar” no pasa muy a menudo, y si pasara, tranquilos, hay muchos pisos a la venta (muchísimos), encontraréis otro.
Bueno, ya no se me ocurre nada más… simplemente deciros que tengáis suerte, que no os engañen y que no firméis nada que no estéis seguros. Ah, y que eso de “que te lo van a quitar”, raramente es cierto, con los precios y la poca calidad de los pisos que venden la mayoría de inmobiliarias nadie se decide en un plis de gastarse 40 millones de pesetas en un cuchitril infecto… nada mejor que pensarlo bien y no dejarse presionar.
Un par de cosillas, y ahora daré nombres: desconfiad de ****, no son nada profesionales (a mi me han hundido la tranquilidad por colarme un local-vivienda), a sus comerciales les echan si no venden ningún piso, con lo cual os van a presionar mucho. Pensad que la comisión de **** es un 10% sobre el precio, con lo cual, estais comprando un 10% más caro. Turnocasa son peor que una secta y no os van a dejar respirar ni de día ni de noche con llamadas para ir a ver pisos y para que compréis. Estos cobran al propietario del piso un 7% y al que lo compra, me parece que un 4, con lo cual, pensad que clase de gente son… Esp-finques… qué os voy a decir… no son mala gente, no sé ahora, antes a cada piso le metían la comisión que pensaban que podían meter, y si se vende pues a cobrar… eso sí, si no lo han cambiado (que lo dudo), tienen a sus trabajadores con CONTRATOS DE TRABAJO ILEGALES, cobrando 75.000 pelas o poco más cada mes y si se van no cobran las comisiones (a no ser que vayan a juicio, que os aseguro que entonces pagan religiosamente lo que pidas para que la seguridad social no les pegue un palo por los contratos irregulares…). En fin… lo mejor de cada casa…

Estafas en relación con la venta de vivienda

Dejo noticia publicada en el periódico El Mundo acerca de otra modalidad de estafa relacionada con la compraventa de viviendas, en la que un individuo se hace pasar por el propietario, recogiendo dinero como señal para la compra de la vivienda.

http://www.scribd.com/doc/30480812/Timo-Vivienda-en-El-Mundo